根据南京规划最新发布，原紫核中南山锦花城东侧的地块容积率已确定下修至1.2，区域单位控规单元已完成批后公示！

这也意味着，距离地块出让，或许不远了！

刚刚房教授跟相关的消息人士交流，得到一则准确消息！这幅地已经有不少南京知名开发商正在展开深度接洽，意向该幅地块。

主要原因还是目前南京纯洋房地块还是相对稀缺，且这幅地容积率低至1.2，基本与紫星堂、高科紫微堂等地块容积率一致。而前者都是千万级产品定位。且这幅地块，不像燕子矶的高科江悦堂、有复杂的商业配比严苛要求，是纯住宅用地。对于开发商来说，操盘难度也不大！地价或者也有一定的让渡！

对于一级操盘单位——地铁来说，这是后紫核、现青龙片区时代首幅地块，意义非凡！必须承担起一炮打响的责任！

只有头炮打响，做出范例，后续其他开发商才敢于拿地。这幅地块，对于板块的示范引领作用，绝对不容小觑！

目前传来的消息：这幅地倾向引入品质房企，打造高标准改善产品，面积倾向于做大、做豪宅。

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这幅地的优势在于：如果多大面积，相对栖霞仙林地界，价格会相对优惠，栖霞仙林1.2容积率的基本都干到千万总价级。这幅地相对栖霞应该会有一定的核价差。

且根据青龙空间规划,这幅地北侧还有多幅低密地块，应该容积率小于等于1.2，未来有望形成超低密地块集群。对于操盘的关键来说，就是能不能复制出仙林中心2.0的感觉！产品做起来，然后外在山体修整到位。

（个人认为，宁愿花大几亿来把周边生态环境搞一轮大的提升！来提振后续地块的价值，这个小账放在大几百亿土储的大账中间里面显然是划算的，本来板块就是突出低密山居，山水成林！绿化不到位，很有可能会影响对标仙林中心2.0的预期，事关后续地块出让！需要优质的绿化公司+专业的管养团队！）

且这幅地临近东侧中央绿脉组团，袁家边湖，周边生态环境具备较大提升空间。而从此前地铁透露的情况看，江宁部分的中央绿脉或于年底开始启动。待到该地块楼盘交付，或许中央绿脉已基本成型。

近期，青龙片区江宁部分也进行了板块景观提升工程，发标了一个千万级的标的、目前区域基本死树正逐步更换。

当然，这里也就是试想下，如果此处可以打造类似朗诗热源地泵的科技低密住宅，或者同等在舆论上领先的优质产品，比如打造类叠墅产品。近些年，南京基本以大平层豪宅为准，已鲜有多层设计的叠墅产品。如果做出差异化，在东部市场肯定会有客群愿意买单。

市场情势，持续变化。目前市场常规高层产品，常规定位项目越来越难去化。在人口增长下降的趋势下，原本南京对于灵山+青龙片区控规定位，就以打造低密宅地为主，体现颐居价值，现在可以适当放大这种优势！

具备作为城市第一居所的低密洋房或者叠墅类产品，在后续市场中，依然会很有吸引力。

且近期，一把手也已实地考察了城东包括青龙在内周边的主要断头路进展情况（扩展阅读→）要求加快推进落实。

至少，城建层面，板块也是得到发展认可信号。

在目前的经济大环境下，务实推动规划开发，是第一要务！即便是江北核心区正核区域也要大调规划，增加住宅、降低商办体量。所以，后续青龙部分地块接着修低容积率我也不会觉得讶异！现在的地块出让，也得适应市场需求，提供多样化的产品可能！

此外，青龙板块有望在2023年收获S3东延的可能（以批复为准），成为城南半小时通勤圈范围。有利于城南就业群体，来东侧置业，能够给板块创造很大的客群基数。

此外，板块今年落地了整个东部板块的首座四星级普高江宁高级中学，9月即将开启招生。第一届招生300名，如果假设3年，一共900名，未来根据设计容量扩招，有望达到三个年级2000名左右！如果有约50%陪读需求，其实也对区域租房提供了很大的需求，有利于板块人气的迅速带动！

结尾，开个猜测，您觉得这幅地块竞拍会是底价成交、溢价成交、触顶、还是流拍？

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